顺丰、苏宁、京东涉足物流地产 这一点需要警惕

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  高回报仍需防范泡沫

  11月14日,顺丰宣布与嘉民在香港签署战略合作协议,双方拟建立长期合作伙伴关系,共同合作开发建设仓储设施。事实上,不仅是快递,苏宁、京东等多家电商企业纷纷加码物流基础设施建设,抢滩物流地产市场。

  顺丰涉足物流地产

  根据协议,嘉民将进一步加深与顺丰的合作关系,协助后者实现全球发展计划。为此,嘉民将开发优质物流设施帮助顺丰加快业务拓展。谈到双方的合作,顺丰方面表示,通过知识共享,双方将在物流仓储设施方面开展合作,确保顺丰在全球拥有优质的物流和仓储设施。

  嘉民亚洲区首席执行官麦嘉利表示:“在中国,我们已为顺丰开发了4个优质仓储设施,嘉民的全球化工业地产平台专注于主要枢纽城市,这与顺丰的发展需求相符。我们期待开发全新的一流设施,以帮助顺丰实现其全球发展的愿景。”

  公开资料显示,嘉民是一个全球性工业地产集团,在16个国家持有、开发和管理工业地产。嘉民专注于商务园区,同时拥有一系列的地产基金,为投资者提供专业服务和投资物业资产的途径。

  与嘉民合作并不是顺丰首次涉足物流地产,记者发现,顺丰于近期与多家知名物流地产商“达成战略合作”。

  9月6日,顺丰与万科物流签署战略合作协议,双方拟加强互动协调,充分发挥优势互补,在物流仓储、冷链探索、智慧化园区及商业配套等方面寻求战略合作,互相支持,实现共赢。

  5天后,顺丰又与普洛斯签订《战略合作意向书》,双方拟加强合作,加深物流中转场、供应链仓储、冷链领域及物流设备金融等方面的合作,打造更优质的物流仓储设施,为客户提供高品质和快速专业的服务。

  自建物流拓展仓储资源

  关注物流地产的不只有快递企业,拥有自建物流的电商也是物流地产的密切关系方。

  11月13日晚,苏宁云商发布公告称,苏宁物流与深创投不动产拟联合发起物流地产基金,投资苏宁拟建、在建及已建成高标准仓储物流设施,并寻求并购其他市场主体的仓储物流设施。基金目标规模300亿元,首期募资50亿元。苏宁表示,伴随零售业务规模的持续增长,用户对物流服务时效要求日益增强,同时自有物流对外开放程度不断深化,公司需加快获取更多物流仓储资源。

  近年来,苏宁物流一直在加快基础设施网络建设,提升物流运营效率。其三季报显示,苏宁物流及天天快递拥有仓储及相关配套设施总面积628万平方米,拥有快递网点近2万个,物流网络覆盖全国352个地级城市、2810个区县城市。

  对于京东来说,仓储在自建物流体系中占据了非常重要的位置,物流地产更是其熟悉的领域。

  京东发布的2017年三季度财报显示,报告期内,其在全国运营405个大型仓库,总面积约900万平方米,并加大了智慧物流和智慧供应链的技术投入。京东表示,通过加码物流建设,零售基础设施的地位不断夯实。随着物流设施持续向第三方商家开放,京东将获得可观的边际收益。

  除了电商,房地产企业同样重视物流地产布局。今年10月,房地产业龙头万科成立了物流地产投资基金,同时在多地投资物流地产项目,还参与了普洛斯的私有化收购。此外,绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展方向,而平安等金融机构也在积极抢滩物流地产市场。

  发展还需防范泡沫

  除房企外,电商、金融机构等企业都在加快速度抢滩物流地产,其内在动力是什么?业内普遍认为,较高投资回报率是重要原因。广发证券认为,高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产。目前,我国一线城市的物流地产收益率为6.5%~7%,而写字楼及购物中心的收益率只有4%~5.5%。

  万科董事会主席郁亮曾表示,未来10年,万科的房地产开发和物业服务仍将保持稳定发展。“另外有机会做得很大、可以向行业数一数二目标发展的优势业务有两个:一是商业地产开发和运营,二是物流地产。”

  电商观察人士李成东表示,对电商企业而言,除了投资回报、物业增值外,物流地产还可与关联行业实现产业链协同。电商企业自有物流资产价值高,通过合资成立物流地产基金,有助于盘活资产,加速能力提升。

  中国指数研究院的报告显示,物流地产的规模化发展时期已去。未来,项目布局将更加集中于一线城市周边的卫星城、“一带一路”沿线城市以及位于交通大动脉的重点城市。在增量用地规模减少的情况下,企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式,打破土地获取瓶颈,实现优势互补。而把握高标仓储的智能化发展机遇,不断丰富、提升运营服务内容及水平,将成为物流地产的发展趋势。

  不过,专家也认为,物流地产的发展并不像看上去那么“美”。清华大学互联网产业研究院副院长刘大成认为,对于投资方而言,发展物流地产将面临三重挑战——

  首先,物流地产投资回报期较长,收益更多依赖物流地产的运营能力。其次,物流地产的成功运营,要么有本地区域化产业生态链的支持,要么有横向网络化平台的支撑,或者有第四方物流管理运营公司的市场分额,才能维持生存、赢取利润。最后,只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价,才能让物流地产实现真正的可持续快速增长。

  在刘大成看来,物流地产面临的挑战主要是防范泡沫。“物流地产的主要特点是物业经营,客户主要是物流企业,这一领域很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。只有真正符合市场需要的物流地产项目才值得开发,一哄而上的道路行不通。”(来源:中国邮政快递报;文/张鹏飞)